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巴生谷产业市场回春

2020-07-08 02:02| 发布者: G滴生活| 查看: 249| 评论: 718

巴生谷产业市场回春

巴生谷,由吉隆坡和围绕在巴生河流域的多个雪兰莪城市组成,是我国政经重镇之地。


这一两年,由于政治因素、供需失衡、贷款困难、物价高涨的问题,冲击着巴生谷一带住宅、商务、工业和零售产业的买气和展望。

但在新政府尘埃落定并积极促进房市买气后,巴生谷的产业市场似乎从去年下半年就看见回春的迹象。

零售商务市场仍挑战重重

巴生谷住宅工业唱旺

吉隆坡,作为大马的首都,在经济活动的带动中,产业市场也比其他州发展得更快速。


连带地,巴生谷一带产业市场亦越来越唱旺,尤其是政府通过各种政策,如吉隆坡城市计划、扩大公共交通网络等,来疏解首都的功能,缓解密集度过高的压力,更是带动巴生谷的发展价值。

新的政府自去年次季上台后,下半年的巴生谷产业市场转向正面,料此股乐观展望,将继续在2019年带旺巴生谷。

产业顾问大马莱坊看好,大马的产业市场情绪料将在2019年有所改善。

当中,特别青睐住宅房市,因为2019年财政预算所宣布的措施,将有助强化需求,尤其是首购族。

在《大马莱坊2018下半年产业焦点》报告中可见,即便全球经济放缓等外来不利因素,但我国产业市场在去年下半年开始回温,各个地区都有不少机会显现。

除了住宅房产表现不俗,主要制造业持续增长,将继续守住工业产业领域的稳健走势。

不过,办公楼和零售市场将持续因供应过剩而备受挑战。

这样的趋势也同样显现在巴生谷的产业市场。

无论如何,政府的政策将会是支撑这一区产业市场的主要因素,像是已经重新活络的住宅市场,有2020年吉隆坡城市计划提振;工业市场有英达岛的宜家(IKEA)区域分销中心,以及雪邦Lazada电子商务区域分销中心提振。

面对供需失衡挑战的办公楼市场,可借新政府的改革创造更好的经商环境,带动国内外企业家对办公楼的需求。

高档公寓篇:

新项目陆续推介

在去年次季迎来新政府后,市场情绪开始有所改善。吉隆坡高档住宅市场的价格普遍持稳。

接下来,供需差距持续扩大,加上融资成本的增加,将会冲击价格升势,直到市场找到一个平衡水平。

不过,发展商还是抱持相当乐观的展望,相信今年开始会有更多新项目陆续推介。

在2019年财政预算中,产业盈利税(RPGT)和印花税小幅调涨,不太可能严重冲击高档公寓市场,但买卖成本一定会提高。

好消息是,政府也推出了一些豁免奖掖,比如说首半年首购30万零1至100万令吉房屋者,印花税全免。

另一方面,“众筹概念”的P2P融资,为首购族提供多一个融资管道,这样的一个创新融资平台,也将有政府的谨慎监管,防止次贷危机再度上演。

巴生谷产业市场回春

■供应

高档公寓去年杪达逾5万间

截至去年底,吉隆坡的高档公寓单位总数,达到5万3033间。期间,有4个新公寓落成,那就是Ruma Residences、Pavilion Suites、Premium Residences @ KL Gateway,以及金地花园Dorsett Residences。

来到今年上半年,预计会完工的项目,包括Inwood Residences @ Pantai Sentral Park,共有211个单位;还有One Kiara A栋,共有118个单位;另还有Residensi Sefina(245单位),以及Opus KL(357个单位)。

去年下半年的推介数量高于前半年,包括:

●Agile Bukit Bintang(B栋)

发展商:雅居乐集团(Agile)和丽阳机构(TROP,5401,主板产业股)

单位:共有3座,包含1501个公寓单位、66间SOVO,以及14间商业单位

价格:110万令吉起跳

●8 Conlay的Yoo8(B栋)

发展商:KSK置地

单位:57层楼高,共有498个单位。面积介于705至1328平方尺

价格:每平方尺3260令吉起跳

●Trinity Pentamont

发展商:Trinity集团

单位:41层楼高,有330个单位

价格:每平方尺640令吉

●Residensi Astrea

发展商:UEM阳光(UEMS,5148 ,主板产业股)

单位:37层楼高,有240个单位,面积介于1364至1859

价格:每平方尺介于120万至170万令吉

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工业市场篇:

外资仍爱大马

新政府的政策更清晰,让巴生谷的工业和物流房产市场展望继续正面。

在2019年财政预算案中,政府推出了多项支撑工业领域的政策,特别是高科技工业。工业4.0政策催化了主要领域的增长,包括电子与电器、器材与设备、化学、航宇以及医药设备。

同时,这也将会强化生产力、创造就业机会,以及培育更多高技术人才。

尽管竞争加剧,加上严峻的外围环境,大马依旧是外资喜爱的投资地点之一。在世界银行的《2018年全球竞争力报告》中,我国在140个国家排行第25,亚太排名第八。

在去年首8个月,大马共批准了616亿令吉的国内外投资,远胜于前年同期的404亿令吉,制造业就占了498亿令吉,或80.8%。

当中,外资占71.1%,或相等438亿令吉,较前年同期的244亿令吉高。

“我们相信,随着宜家在英达岛设立区域分销中心,还有Lazada在雪邦的电子商务区域分销中心,将会看到更多国际公司进驻大马。

中期而言,大马可在中美贸易战中获利,特别是电子集成电路、液化天然气和通讯设备。

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■价格

配置仓库可获较高租金

巴生谷的成熟工业区这些年来正经历转型阶段,由于周边地区发展迅速,且地价上升,大部分的工业地已经来到重新发展的阶段。

在吉隆坡,工业热点依旧是陈秀连(Chan Sow Lin)和泗岩沫(Segambut),主要由高密集度项目主导再发展进程,发展总值也较高。雪兰莪八打灵再也的13区也正朝向这趋势。

在绿地的新工业园,则有交通物流发展所支撑,拥有较低和具吸引力的土地成本。

陈秀连和泗岩沫独立厂房的平均每月租金叫价,已经超过每平方尺2.50令吉。

在莎阿南和巴生,租金则介于每平方尺1.30至1.80令吉之间。

同时,配置了现金设备的厂房或仓库,也可取得较高的租金。

Axis Mega分销中心的租金高达每平方尺3.11令吉,Mapletree物流中心则是在200令吉的范围。

据了解,合成工业中心的租金叫价,则是处于1.80至2.50令吉之间。

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办公楼市场篇:

吉隆坡外围更活跃

在巴生谷的办公楼市场方面,2019年最活跃的将会是吉隆坡外围。

由于更多新办公楼涌入市场,特别是敦拉萨国际贸易中心(TRX),吉隆坡市中心的出租率料将小幅下跌。不过,租金率会继续持稳,因为较新的办公楼趋向较高的租金。

值得注意的是,共享办公概念将会是办公楼市场的“救星”。共享市场越来越受欢迎,来自兼职者、新创企业和中小型企业的需求特别高。

相信共享办公市场和资讯科技相关领域将会有不俗的出租率。

升级改善竞争力

一些较旧但处于优越地理位置的办公楼如Weld大厦、渣打大厦、明讯大厦和千禧大厦,也正进行升级活动,以期改善竞争力,提高租金和出租率。

大马莱坊看好,新政府致力从监管方面改革,对经商环境来说是个利好,将在长期激励国家经济和产业市场表现。

在世界银行的《2019年经商报告》中,大马从第15,提高至第九位。在东盟中,大马排行第二,分数为80.60点,仅落后新加坡的85.24点。

巴生谷产业市场回春

■供应

整体出租率微跌

在2018下半年,吉隆坡的办公楼总量为1亿317万平方尺。同期,共有6座办公楼竣工,总面积约184万平方尺。

近期完工的Khuan Choo大厦和Equatorial大厦,将吉隆坡市中心的供应量提高至5235万平方尺;在吉隆坡外围,则有Etiqa大厦以及Southpoint大厦完工,总供应量为2950万平方尺。

雪兰莪的供应量则提高至2132万平方尺,因Nucleus大厦和Sky Park的Tower 6建竣。

在今年上半年,市场将迎来的办公楼包括吉隆坡市中心的106交易塔(Exchange 106)和保诚大厦;雪兰莪则有星报大厦2、1Powerhouse和Symphony Square。

去年下半年,吉隆坡市中心的整体出租率为78.7%,稍低于上半年的79%。吉隆坡外围的出租率,则从上半年的83.8%,跌至82.2%,因新办公楼还未大批出租。

雪兰莪的租用率为78.3%,同样比上半年的79.2%来得低。

■租金

平均租金小幅上涨

在去年下半年,吉隆坡外围和雪兰莪的平均租金皆小幅上涨。

吉隆坡外围的租金,从上半年的每平方尺5.72令吉,提高至下半年的5.75令吉;雪兰莪则从4.20令吉,增加至4.22令吉。这归功于优质办公楼的租客在更新租约时提高租金。

而吉隆坡市中心的平均租金则持平在每平方尺7.15令吉,主要是业主为了留住租户而不愿上调租金。

在吉隆坡,A级办公楼的每月租金叫价,介于每平方尺6至11令吉;雪兰莪的价位相较更具竞争力,介于4.50至6令吉之间。

巴生谷产业市场回春

零售市场篇:

上半年迎6新商场

在今年上半年,巴生谷的居民又可迎来6座新的购物中心,或是综合发展项目的零售商场,零售空间共达404万平方尺。

大马莱坊指出,在供应不断的情势中,零售商会有更多选择。新的购物商场会推出更具吸引力的配套、联盟或短期租约,来吸引零售商入驻,借此改善出租率。

霸市或缩小规模

还有一个相当特别趋势,霸级市场接下来可能会缩小规模,因为现今消费者更喜欢较小型的商城,而且零售趋势改变,一些不获利的商场也将会关闭。

其中,大马特易购据了解将会进军产业发展领域,重新发展在巴生谷的较大型商场。

社区式高级商场如Jaya Grocer、Village Grocer和Ben’s Independent Grocer,规模普遍介于2万至2万5000平方尺,也相当成功。

另外,零售商也开始运用科技,为消费者创造更新颖的线上体验。

像是1 Utama购物广场的“grEAT”餐厅,是首个无人自动化餐厅,只需要动动手指就可以下单。

中国的“缤果盒子”(Bingo Box)便利商店也进军大马,在Bukit Ceylon和敦拉萨路的蚬壳油站面市,全店采用人工智能、人脸识别、影像识别、防盗系统等高科技。

整体来说,随着零售市场供应持续过剩,那些较新且没有获得较高认租率的商场,将面临非常大的挑战。同时,租金也会继续受压,因为营运成本也日益增长。

购物商场业主需要持续升级和再投资资产,以满足消费者当前的购物习性。

巴生谷产业市场回春

■供应

总商场面积5897万方尺

●The Linc

-净出租面积:12万7000平方尺

-开张时间:11月

– 出租率:75%

●GM Bukit Bintang

-净出租面积:10万平方尺

-开张时间:10月

-租户:Jamaica Blue Fine咖啡厅、myNews.com和7-Eleven

●KL Eco City零售商场

-净出租面积:25万平方尺

-开张时间:9月

-租户:Jaya Grocer,面积达5万平方尺

●Eko Cheras广场

-净出租面积:62万5000平方尺

-开张时间:9月

●Kiara 163

-净出租面积:30万平方尺

-开张时间:12月

由于市场竞争愈发严峻,购物商场业主纷纷展开资产强化计划,配合当前的购物趋势,以期提高人流量和租客。

比如说在去年9月,谷中城购物广场的底层改变了布局,AEON Big的部分空间改建成更小的零售店铺,也迎来Ah Cheng Laksa、San Francisco咖啡、Spa Ceylon Luxury Ayurveda和Marks & Spencer Food。

巴生谷产业市场回春

■租金

租金率维持稳健

巴生谷主要购物商场的每月租金率依旧维持稳健。

较大型和成熟的购物商场,因为拥有较高的人流量,依旧是国内外零售商钟爱的开店之地,愿意承担较高的租金,就为了取得较高的销售额。

吉隆坡柏威年广场和双峰塔的阳光广场,平均租金依旧最高,分别为每平方尺26和37令吉。

其他同样受欢迎的零售商场,还有双威金字塔广场,以及谷中城广场,平均月租金分别处于14和17令吉。

新建成的购物广场则未取得高出租率,大多数正提供较长期的免费出租期,或是更低的租金率。

报道 :谢静雯

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